Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus mit Pkw-Stellplatz

Lfd. Nr. 1: Wohn- und Geschäftshaus, Flurstück 377/1, Poststr. 14, Verkehrswert: 182.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Pkw-Stellplatzfläche für zwei Fahrzeuge, Poststraße, Verkehrswert: 9.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebautes Grundstück (Flurstück 377/1, 130 m²) sowie um ein unbebautes Grundstück, das als Pkw-Stellplatzfläche genutzt wird (Flurstück 377/6, 25 m²). Das Gebäude steht als Kulturdenkmal unter Denkmalschutz.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 23.05.2025 im Rahmen eines Ortstermins außen und innen durch den Sachverständigen besichtigt. Die Bewertung stützt sich auf Unterlagen aus der Bauakte, Grundbuchauszug, Auskünfte der Behörden sowie auf die eigene Inaugenscheinnahme.

Gebäude

Das Hauptgebäude (Flurstück 377/1, 130 m²) ist ein zweigeschossiges, nicht unterkellertes Fachwerkhaus, das vor 1900 errichtet wurde (geschätzt ca. 300 Jahre alt). Ursprünglich wurde das Haus als Wohnhaus erbaut und in den 1980er Jahren teils gewerblich umgenutzt. Im Erdgeschoss befindet sich eine ca. 82 m² große Ladenfläche (derzeit vermietet als Postfiliale mit separatem Zugang und Lagerfläche), im Obergeschoss eine ca. 93 m² große Wohneinheit mit vier Zimmern, Küche, WC (kein Bad), die leer steht. Das Dachgeschoss ist nicht wohnlich ausgebaut und wird als Speicher genutzt. Das Haus besitzt eine traditionelle Grundrissgestaltung, zum Teil mit innenliegenden, vom Tageslicht nicht direkt belichteten Räumen.

Belichtung und Besonnung entsprechen dem Baualter und sind durchschnittlich, die Straßenseite bietet bessere Lichtverhältnisse, während hofseitig weniger Tageslicht eintritt. Ein Loggia ist vorhanden, aktuell jedoch verschlossen. Insgesamt zeigt das Haus deutlichen Unterhaltungs- und Modernisierungsbedarf, insbesondere im Bereich der Sanitäranlagen und Holzkonstruktionen (z.T. Schädlingsbefall, Verrußungen im Dachgeschoss). Das Gebäude ist als Kulturdenkmal geschützt, was den Gestaltungsspielraum für Umbauten einschränkt und höhere Aufwendungen bei baulichen Änderungen bedeutet. Das Haus steht in Grenzbebauung. Parkplätze sind am Haus nicht vorhanden.

Grundstück

Das unbebaute Grundstück (Flurstück 377/6, 25 m²) dient als Pkw-Stellplatzfläche für zwei Fahrzeuge und ist befestigt mit Quadratpflaster. Es handelt sich um ein Hinterliegergrundstück, das nur über angrenzende Grundstücke erreicht werden kann. Eine öffentlich-rechtliche oder dingliche Sicherung der Zufahrt gibt es nicht. Die Fläche ist eben, rechteckig geschnitten, und in den Hinterhof eines Gastronomiebetriebs integriert.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss des Hauptgebäudes gewerblich als Postfiliale vermietet, das Obergeschoss stand leer. Die Stellplatzfläche war ebenfalls vermietet.

• Dachform: Satteldach auf Holzkonstruktion, Eindeckung mit Betonziegeln, ungedämmt

• Heizung & Warmwasser: Klimagerät für Heizung/Kühlung und Elektroheizung (Wandheizkörper, Einzelöfen)

• Elektroinstallation: Einfache bis durchschnittliche Installation

• Böden: Fliesen und Holzdielen

• Fenster: Sprossenfenster mit Isolierverglasung, Straßenseite im OG mit Holzläden, EG mit Fenstergittern

• Sanitärausstattung: Einfach, je ein separates WC mit Handwaschbecken im EG und OG (kein Bad im OG)

Kippenheim, Ortenaukreis, Baden-Württemberg (~5.569 Einwohner).

Das Objekt befindet sich im Ortskern in mittlerer Wohn- und guter Geschäftslage, nahe der ehemaligen Synagoge. In der Nachbarschaft stehen überwiegend ein- bis zweigeschossige Wohnhäuser, teils mit kleinen Gewerbeeinheiten. Die Poststraße ist eine innerörtliche, vollständig ausgebaute Verbindungsstraße mit Tempo-30-Zone und begrenzten Parkmöglichkeiten am Straßenrand. Beeinträchtigungen durch Lärm oder industrielle Nachbarn sind nicht feststellbar, jedoch besteht für das Hauptgrundstück im Fall von Hochwasser eine leichte Überflutungsgefahr (HQ50/HQ100 bis zu 0,4 m).

Alle wichtigen Infrastrukturen sind in fußläufiger Entfernung erreichbar: Bushaltestelle wenige Meter entfernt, Supermarkt etwa 1 km, Kindergarten ca. 500 m, Grundschule ca. 400 m, ärztliche Versorgung und weitere Angebote im Ort und dem nahen Lahr.

Das Gebäudegrundstück (Flurstück 377/1) ist eben, rechteckig mit ca. 10 m Front und 13 m Tiefe bebaut, keine besonderen Topografien. Die Pkw-Stellfläche (Flurstück 377/6) ist ebenfalls eben und befestigt, rechteckig zugeschnitten, die Zufahrt ist ungesichert.