Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Garage und Nebengebäude

Verkehrswert: 490.000,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um ein Wohnhaus mit Garage und Nebengebäude.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 06.11.2025 ausschließlich von außen besichtigt. Eine Innenbesichtigung erfolgte nicht, die Bewertung basiert daher auf Unterlagen, Plänen, Lichtbildern sowie ergänzenden Informationen, die dem Gutachter zur Verfügung standen.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde ursprünglich im Jahr 1960 errichtet und erfuhr 2017/2018 eine umfassende Modernisierung und Erweiterung. Dazu zählten ein Teilabriss und Neuaufbau des Dachgeschosses mit nunmehr flacher Dachform, der Anbau eines Hauses-Einganges, der Einbau neuer Fenster, die komplette Erneuerung von Heizung, Sanitär und Elektroinstallation, die Errichtung eines Balkons sowie die Erneuerung der Einbauküche. Das Gebäude präsentiert sich daher, insbesondere im Hinblick auf Technik und Ausbau, weitgehend entsprechend dem Stand der letzten Modernisierung.

Das Haus verfügt über zwei Vollgeschosse, ist voll unterkellert und besitzt ein Flachdach mit Holzbalkenkonstruktion und Bitumenabdichtung. Die Gesamtnutzfläche beträgt ca. 350 m² Brutto-Grundfläche, bei einer Wohnfläche von etwa 187 m². Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig und modern, mit guten Lichtverhältnissen in allen Wohnbereichen. Neben Aufenthalts- und Schlafräumen im Erd- und Obergeschoss ist im Untergeschoss eine mögliche Einliegerwohnung ausgewiesen (je nach Baugenehmigung), ferner wurden hier ehemalige Schwimmbadflächen zu Funktionszwecken (Lager) umgewidmet.

Das Gebäude befindet sich bezüglich der 2017 umgesetzten Sanierung und Modernisierung in (von außen erkennbar) befriedigendem bis gutem Zustand. Es bestehen jedoch Mängel im Bereich des Flachdachs (Abdichtung, Gefälle, Attikaanschlüsse), die auch in einem externen Schadensgutachten bestätigt wurden. Ein Instandhaltungsrückstau besteht zudem partiell an der Fassade. Eine Innenbesichtigung war nicht möglich, so dass hinsichtlich des genauen Ausbaustandards und etwaiger nicht sichtbarer Mängel Bewertungsunsicherheit besteht.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich eine unterkellerte Einzelgarage inkl. Flachdach sowie ein Nebengebäude, das ehemals als Schwimmbad genutzt wurde und jetzt offenbar als Lager dient (Holzpellets). Die Außenanlagen erscheinen gepflegt und sind mit Wegen aus Beton-Verbundsteinen versehen. Anschluss an alle maßgeblichen Ver- und Entsorgungsleitungen ist vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und wurde vom Eigentümer bewohnt. Vertragsmieten bestanden nicht.

• Dachform: Flachdach, Holzbalken, Bitumenbahnen (teilmängelbehaftet)

• Heizung: Gas-Zentralheizung (Brennwerttechnik, 2017 erneuert), Stahlradiatoren

• Warmwasser: Über Zentralheizung, Warmwasserspeicher

• Elektroinstallation: 2017 erneuert, Zählerschrank im Keller, Versorgung über Erdkabel

• Fenster: Kunststofffenster mit 3-fach-Isolierverglasung (2017 erneuert)

• Böden: Wohn- und Schlafräume mit Laminat/Vinyl, Küchen und Bäder gefliest (nach Lichtbildern und Plänen)

• Sanitärausstattung: EG Bad mit Dusche, Waschbecken, WC; OG Bad mit Wanne, bodengleicher Dusche, Waschbecken, WC, Bidet; UG Bad mit Dusche, Waschbecken, WC (teils nach Plänen)

• Besonderheiten: Schwimmbad (stillgelegt, jetzt Lagerraum)

Heidenheim, Stadtteil nördliches Innenstadtgebiet („Ziegeläcker“), Baden-Württemberg, Landkreis Heidenheim, ca. 50.000 Einwohner.

Das Objekt befindet sich in einem nördlichen Wohnquartier der Stadt, geprägt durch moderne Ein- und Zweifamilienhausbebauung, mit homogener, ruhiger und reiner Wohnstruktur. Es liegt in einer Nebenstraße ohne Durchgangsverkehr (Sackgasse) und ist als sehr gute innerstädtische Lage mit minimalen Beeinträchtigungen zu bewerten. Die Nachbarschaftsbebauung besteht aus überwiegend neuen oder modernisierten Wohnhäusern, es gibt weder Industrieemissionen noch nennenswerte Lärmbelastung.

Für Familien bestehen kurze Wege zu Schulen, Kindergärten (fußläufig erreichbar), Ärzten und diversen Einkaufsmöglichkeiten. Es sind zahlreiche Freizeit-, Sport- und Naherholungsangebote im direkten Stadtumfeld vorhanden. Die Anbindung an das Straßenverkehrsnetz ist sehr gut (B19/B466, A7 in wenigen Minuten), öffentlicher Stadtverkehr (Bus, Bahn) sowie Hauptbahnhof liegen in der Nähe. Das Stadtzentrum ist ebenfalls rasch erreichbar.

Das Grundstück selbst ist quadratisch, nach Bebauungsplan gut nutzbar, topographisch geneigt und gilt als voll erschlossen. Der Bewuchs wurde nicht explizit ausgeführt. Es gibt keine Hinweise auf Altlasten oder Kontaminierungen.