Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Gewerbehalle sowie mehrere Bau- und Landwirtschaftsgrundstücke

Lfd. Nr. 1: Wohnhaus , Gewerbehalle, Verkehrswert: 453.626,00 €
Lfd. Nr. 2: Bauland, Verkehrswert: 1.512,00 €
Lfd. Nr. 3: Bauland, unbebaut, Grünfläche, Verkehrswert: 67.165,00 €
Lfd. Nr. 4: Bauland, unbebaut, Grünfläche, Verkehrswert: 66.595,00 €
Lfd. Nr. 5: Bauland, unbebaut, Grünfläche, Verkehrswert: 119.085,00 €
Lfd. Nr. 6: Ackerland, Verkehrswert: 515,00 €
Lfd, Nr. 7: Bauland, Verkehrswert: 2.618,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus und Gewerbehalle sowie drei unbebaute Baugrundstücke und drei landwirtschaftliche Flächen. Auf dem bebauten Flurstück bestehen Dienstbarkeiten für Umspannstation, Gittermast und Erdkabelleitungen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 14.01.2025 örtlich in Augenschein genommen. Das bebaute Anwesen mit Wohnhaus, Gewerbehalle und Außenflächen wurde besichtigt; Flächenangaben und Teile der Bewertung basieren ergänzend auf Bauunterlagen, Kataster- und Behördenauskünften.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist ein mit Wohnhaus und angebauter Gewerbehalle bebautes Grundstück mit 4.764 m² Fläche. Das Wohnhaus wurde 1967/1968 errichtet und 1968 fertiggestellt. Es ist zweigeschossig mit Untergeschoss, Erdgeschoss, ausgebautem Obergeschoss und teilweise ausgebautem Dachgeschoss ausgeführt. Die Gewerbehalle ist eingeschossig mit teilweiser Unterkellerung. Hinzu kamen ein Hallenanbau von 1973 sowie eine Überdachung an der Ostseite aus dem Jahr 1977. Das gewichtete Baujahr wurde mit 1989 angesetzt, die Restnutzungsdauer mit 10 Jahren.

Die Flächen betragen beim Wohnhaus rund 190 m², davon 74,60 m² Büroräume im Erdgeschoss, 74,67 m² Wohnfläche im Obergeschoss und ca. 40,00 m² Wohnfläche im Dachgeschoss. Die Gewerbeflächen umfassen 420,84 m² Werkhalle, 281,69 m² Hallenanbau und 388,00 m² Überdachung. Die Grundrisse entsprechen laut Gutachten nicht mehr heutigen Anforderungen; die Grundrissgestaltung ist damit überholt. Aussagen zu einzelnen Wohnräumen liegen nicht vor. Aufgrund der Gebäudestruktur ist von einer gemischten Nutzbarkeit mit Büro-, Wohn- sowie Produktions- und Lagerflächen auszugehen. Die Belichtung erfolgt über Fenster, Lichtbahnen und Glasbausteine, allerdings sind Lichtbänder teilweise eingetrübt.

Der bauliche Zustand ist insgesamt vernachlässigt. Genannt werden Instandhaltungsstau an konstruktiven Bauteilen, beschädigte und rissige Fassaden, beschädigte Außentüren und Tore, Durchfeuchtungen an den Dachinnenseiten, undichte Dachflächenfenster, korrodierende Dachabläufe, beschädigte Fenster, Putzschäden und Risse an Innenwänden sowie beschädigte und verschmutzte Bodenbeläge. Die Heizungsanlage ist demontiert, die WC-Anlage im Obergeschoss fehlt, die Badewanne ist stark verschmutzt.

weitere Gebäude

Weitere wertrelevante bauliche Anlagen sind die an das Wohnhaus angebaute Gewerbehalle mit teilweiser Unterkellerung, der Hallenanbau von 1973 und die Überdachung an der Ostseite von 1977. Diese Gebäudeteile dienten gewerblichen Zwecken, insbesondere Produktion, Lagerung oder vergleichbarer Nutzung. Die Halle ist in Stahlkonstruktion und Mauerwerk errichtet. Auch hier bestehen alters- und zustandsbedingte Mängel, insbesondere an Toren, Lichtbändern, Dachbereichen und befestigten Freiflächen.

Grundstück

Zum Versteigerungsumfang gehören neben dem bebauten Hauptgrundstück drei unbebaute Baugrundstücke sowie drei landwirtschaftliche Flächen mit zusammen 8.266 m². Die unbebauten Baugrundstücke umfassen 707 m², 701 m² und 1.401 m², sind eben, rechteckig bis fast rechteckig geschnitten und als gemischte Bauflächen überplant. Das 1.401 m² große Flurstück ist nur über benachbarte Flurstücke erreichbar. Die Baugrundstücke sind nach den Feststellungen des Gutachtens bebaubar; für sie sind die Erschließungsbeiträge nach KAG erhoben und bezahlt.

Die landwirtschaftlichen Flächen umfassen 216 m², 374 m² und 103 m². Zwei Flächen sind als Landwirtschaftsflächen bzw. Grünland eingeordnet, rechteckig geschnitten, eben und von zwei Straßenseiten her zufahrbar, derzeit jedoch nicht bebaubar. Eine weitere 103 m² große Fläche ist als Ackerland beschrieben, eben und über eine Straße zufahrbar. Für die 216 m² und 374 m² großen Flächen wurden Straßenanliegergebühren erhoben; Anschlussbeiträge sind noch nicht entstanden. Für die 103 m² große Ackerfläche wurden keine Erschließungsbeiträge erhoben.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das bebaute Anwesen seit dem 10.03.2022 leerstehend und wurde nicht mehr wirtschaftlich genutzt. Die unbebauten Flächen waren verpachtet.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach und Pultdach; Dachdeckung mit Dachsteinen und Welleternit

• Heizung/Warmwasser: Öltanks vorhanden; Heizungsanlage fehlt bzw. ist demontiert; Beheizung über Elektrospeicheröfen; Brauchwasseranlage seit etwa 1,5 Jahren stillgelegt

• Elektroinstallation: Leitungen überwiegend auf Putz

• Fenster: Holz-, Kunststoff- oder Metallrahmen, Einfach- oder Doppelverglasung; teilweise beschädigt

• Sanitär: WC mit Waschbecken; Bad im Erdgeschoss mit Dusche und Waschbecken; Bad im Obergeschoss mit Badewanne und Waschbecken; WC-Anlage im Obergeschoss demontiert

Das Objekt liegt in Sontheim an der Brenz mit rund 5.800 Einwohnern im Landkreis Heidenheim in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist durch gemischte Bauflächen und Landwirtschaftsflächen geprägt. Das Anwesen liegt an einer Durchgangsstraße mit bituminösem Fahrbahnbelag; als Beeinträchtigung wird Verkehrslärm genannt. Die Nachbarschaft ist gemischt genutzt, das Grundstück ist gut einsehbar und von zwei Straßenseiten her zufahrbar.

Geschäfte des täglichen Bedarfs und Bushaltestellen befinden sich in der Nähe. Das Rathaus liegt etwa 1.000 m entfernt. Zu Schulen, Kindergärten, Ärzten oder Bahnanschlüssen enthält das Gutachten keine weitergehenden konkreten Angaben.

Das bebaute Hauptgrundstück ist eben und fast rechteckig geschnitten. Es ist von zwei Straßenseiten aus erreichbar und bietet Erweiterungsflächen. Die befestigten Freiflächen sind betoniert oder geschottert, die übrigen Flächen sind Grünflächen. Das Anwesen ist nicht eingefriedet. Die unbebauten Baugrundstücke sind ebenfalls eben und rechteckig bis fast rechteckig geschnitten; eines davon ist nur über Nachbarflurstücke erreichbar.