Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Scheune

Verkehrswert: 286.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit angebauter Scheune und Schopfgebäude.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 10.07.2025 örtlich besichtigt. Die Bewertung erfolgte nach Grobaufmaß, eigenen Feststellungen und Auswertung vorliegender Unterlagen, da keine vollständigen Baupläne verfügbar waren.

Gebäude

Das Hauptwohnhaus wurde um 1900–1920 (genaues Baujahr unbekannt) in massiver Bauweise errichtet, ist voll unterkellert und umfasst zwei Vollgeschosse ohne Kniestock; das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Nebenan ist eine Scheune angebaut, ebenfalls um 1900–1920 errichtet, und es besteht Anschluss an ein Schopfgebäude (ca. Baujahr 1930). Der Verandaanbau mit Dachterrasse wurde ca. 1978 ergänzt, ein Badanbau erfolgte ca. 1989.

Insgesamt ist der Bauzustand als einfach und teils sanierungsbedürftig zu beurteilen: Fassade, Fenster, technische Anlagen und Dämmungen entsprechen überwiegend dem Stand der 1970er–1980er Jahre bzw. sind noch älter; relevante Bauteile sind weitgehend im Ursprungszustand. Wohnfläche insgesamt ca. 123 m², verteilt auf Erdgeschoss (rd. 66 m², Küche, Esszimmer, Flur, Wohnzimmer, Veranda, Bad) und Obergeschoss (rd. 57 m², Vorraum, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad, Flur, Terrasse). Die Grundrissgestaltung ist funktional, aber nach heutigen Maßstäben wenig modern.

Weitere Gebäude

Scheune

Direkt an das Wohnhaus angebaut, entspricht die Scheune (Baujahr um 1900–1920) in Traufhöhe und Dachform dem Wohnhaus. Ein großer Raum mit Tenne und ehemaligem Stall (nun als Abstellfläche), Holzbalkendecken, Zugang über großes Tor und Nebeneingang.

Schopfgebäude

Separates Nebengebäude (vermutl. Baujahr um 1930), bestehend aus einem Raum mit früherer Stallnutzung und Abstellbereich. Fundament aus Stampfbeton, Ziegeldach, niedriger Ausstattungsstandard, reine Zweckbauweise.

Grundstück

Das Grundstück umfasst laut Grundbuch 1.369 m². Es weist einen unregelmäßigen sowie winkligen Zuschnitt auf, liegt in Ecklage mit Straßenfront zur Neuenwegstraße und Dreikönigstraße. Die vordere Fläche (700 m²) gilt als Bauland, eine ca. 522 m² große Teilfläche ist als private Grünfläche (Bebauungsplan) ohne Bebaubarkeit ausgewiesen, das restliche Hinterland (147 m²) wird als Gartenfläche genutzt.
Die Topografie ist größtenteils eben im Hof, zur Straßen- und Gartenfläche leicht ansteigend, mit Stützmauern und Treppenanlagen differenziert. Die westliche Gartenfläche ist verwildert. Ein Teil ist durch Terrassen- und Garagenüberbau vom Nachbargrundstück betroffen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus bereits seit ca. 2021 leerstehend. Das Erdgeschoss wird derzeit als Abstellfläche nach einer Wohnungsauflösung genutzt.

• Heizung: Einzel-Ölofen (mit zentraler Ölversorgung, Öltanks im Keller), Funktionsfähigkeit nicht gegeben, seit 2021 außer Betrieb

• Warmwasserbereitung über elektrische Durchlauferhitzer bzw. Untertischboiler, nicht funktionsfähig

• Elektroinstallation: schlichte Ausstattung mit Kippsicherungen, wenig Stromkreise, teils ältere Nachrüstungen, Holzzählerkasten, SAT-TV-Anlage, Schwachstrom für Klingel und Telefon, Kabelanschluss vorhanden

• Bodenbeläge: Erdgeschoss mit Estrich, Fliesen, Laminat, PVC; Obergeschoss PVC und Vinyl, teils Werksteinfliesen (Flur, Terrasse)

• Sanitärausstattung: EG Bad mit Dusche, WC (Druckspüler), Waschbecken, Waschmaschinenanschluss (Baujahr ca. 1989); OG Bad (alter Zustand) mit Wanne, WC (Druckspüler), Waschbecken (Untertischboiler), z.T. aufputz verlegte Leitungen; Sanitärausstattung insgesamt alt, nicht betriebsbereit; Zu- & Abwasserleitungen in altem Zustand

Kraichtal / Oberöwisheim, ca. 2.000 Einwohner, Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg.

Das Objekt befindet sich im älteren Ortskern im Einmündungsbereich der Dreikönigstraße in die Neuenwegstraße, ca. 300 m von der Ortsmitte entfernt, in relativ guter, ruhiger Wohnlage. Es liegt an einer voll ausgebauten Anliegerstraße (Neuenwegstraße, nur Ziel-/Quellverkehr, kein LKW-Durchgangsverkehr) in Ecklage. Nachbargrundstücke sind überwiegend mit Wohnhäusern bebaut. Das nördlich angrenzende Grundstück ist noch unbebaut, im Westen befinden sich weitere Gartenflächen.

Schulen: Grundschule vor Ort, Gemeinschaftsschule im Stadtteil Münzesheim (ca. 5 km), weiterführende Schulen in Bruchsal (ca. 15 km).
Kindergarten, Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf im Ort eingeschränkt, weitere Einkaufsmöglichkeiten in Nachbarstadtteilen und in Bruchsal.
Öffentlicher Nahverkehr über Stadtbahn S3 (ca. 1 km entfernt, Bus in 300 m erreichbar), Autobahnanschluss A5 Bruchsal in ca. 17 km Entfernung.