Zwangsversteigerung Wohnhaus mit zwei Anbauten und Garage

Lfd. Nr. 2: Flurstück 6/35, Weißenberger Straße 23, 19 m², Verkehrswert: 1.000,00 €
Lfd. Nr. 3: Flurstück 6/20, Weißenberger Straße 23, 1.200 m², Verkehrswert: 306.000,00 €
Gesamtverkehrswert: 307 .000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit zwei Anbauten, drei Unterstellplätzen sowie einer Fertiggarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 10.03.2024 im Rahmen einer Ortsbesichtigung bewertet. Zusätzlich wurden Bauunterlagen und Katasterunterlagen ausgewertet. Eine Innenbesichtigung aller Räume, insbesondere des "Kellerapartment 1", war nicht durchführbar.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes, massiv gebautes Wohnhaus (Holstein-Haus) aus dem Jahr 1980/81 mit einem Kellergeschoss, Erdgeschoss und partiell ausgebautem Dachgeschoss. Die Bruttogrundfläche (BGF) beträgt etwa 667 m². Das Wohnhaus verfügt über individuell gestaltete Grundrisse mit zwei Kellerapartments, mehreren Wohn- und Schlafzimmern, Küche, Bädern, Wintergarten sowie diversen Anbauten (z.B. Westvorbau, Südanbauten). Die Belichtung und Besonnung sind als sehr gut bis ausreichend zu bewerten. Das Dach ist als Walmdach mit Gauben ausgebildet und mit Betondachsteinen gedeckt; Gauben fördern die Belichtung des Dachgeschosses. Das Dachgeschoss wurde im nördlichen Teil nur bis zum Rohbau erstellt.

Das Kellergeschoss umfasst zwei eigenständige Apartments mit je eigenen Bädern sowie zusätzliche Lager- und Funktionsräume. Im Erdgeschoss befindet sich die Haupteinheit mit Diele, Fluren, fünf Zimmern, Bad, Küche, Wintergarten und weiteren Nebenräumen. Die einzelnen Anbauten (Südanbauten, Westvorbau) dienen als zusätzliche Wohn- und Nutzflächen mit eigenen Eingängen und Funktionsbereichen. Das Gebäude wurde 1994/95 teilweise modernisiert (Kellerausbau, Wintergarten, Rohbau des DG); später erfolgten einzelne Sanitär- und Heizungserneuerungen.

Im Rahmen der Wertermittlung wird auf eine erhebliche Vernachlässigung hingewiesen: Diverse Bauteile und die Außenanlagen befinden sich in schlechtem Zustand mit deutlichem Unterhaltungs- und Sanierungsstau. Fassade, Fenster (überwiegend älter, Holz, teils Kunststoff), Holzbauteile, Dachdeckung und Innenräume sind teils stark sanierungsbedürftig. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Das Wohnhaus steht leer und ist nicht vermietet.

Weitere Gebäude

Zum Objekt gehören drei Unterstellplätze (davon mindestens zwei in einfacher Holzbauweise, hoher Unterhaltungsstau, ohne Wertansatz) und eine "Blech"-Fertiggarage (ebenso baurechtlich nicht genehmigt, ohne Wertansatz). Die sonstigen Außenanlagen (u.a. Einfriedungen, Hof- und Wegeflächen mit Betonverbundpflaster) sind ebenfalls sanierungsbedürftig. Alte Lagerschuppen auf dem Grundstück sind abbruchreif und wertlos.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude ungenutzt und offenbar bereits länger leerstehend.

Wesendorf, OT Westerholz (ca. 5.880 Einwohner, Landkreis Gifhorn, Niedersachsen).
Das Grundstück befindet sich in nördlicher Ortsrandlage in offener, aufgelockerter Wohnbebauung. Umgebende Nutzung ist rein wohnbaulich, Geschäftslage ist ausgeschlossen. Die Straße ist eine innerörtliche Anlieger- und Verbindungsstraße mit wenig Verkehr, derzeit voll ausgebaut mit beidseitigen Gehwegen. Beeinträchtigungen bestehen kaum. Das Grundstück ist annähernd eben, der Garten hat Westausrichtung. Die Grundstücksform ist nahezu quadratisch mit ca. 38,5 m Tiefe.

Versorgung / Infrastruktur:
Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie Kindergarten und Schulen gibt es im ca. 2 km entfernten Ortszentrum von Wesendorf. Weiterführende Schulen und Ärzte sind in Gifhorn bzw. in der Samtgemeinde Wesendorf zu erreichen. Eine Bushaltestelle befindet sich fußläufig erreichbar, Bahnanschlüsse gibt es in Gifhorn, Celle und Wolfsburg. Die Wohnlage wird als einfach bis gut eingestuft.

Grundstück:
Die Grundstückstopografie ist eben. Die Fläche ist ca. 1.219 m² groß mit annähernd quadratischem Zuschnitt. Angaben zu besonderem Bewuchs oder markanten Bepflanzungen fehlen; das Grundstück gilt als ungepflegt und die Außenbereiche als verwahrlost.

LVM