Zwangsversteigerung Wohnhaus

Verkehrswert €: 740.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Wohnhaus mit einer Grundstücksgröße von 847 m².

Besichtigung

Das Objekt wurde am 20.02.2025 von außen besichtigt; ein Zugang zum Gebäudeinneren war nicht möglich, und das Grundstück konnte nur teilweise betreten werden. Die Bewertung basiert im Wesentlichen auf den von außen gewonnenen Eindrücken und auf verfügbaren Bauunterlagen.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde ca. 2018 in massiver Bauweise auf einem 847 m² großen, stark hanglagigen, rechteckigen Grundstück errichtet und ist freistehend. Es besteht aus einem teilweise zu Wohnzwecken ausgebauten Kellergeschoss, einem Erdgeschoss sowie einem komplett ausgebauten Dachgeschoss mit Satteldach und Betondachsteinen. Die Gebäudekonstruktion besteht laut Bauunterlagen aus Hohlblockmauerwerk (Außenwände ca. 36,5 cm stark) mit Stahlbetondecken im Unter- und Erdgeschoss. Die Wärmedämmung entspricht dem Baujahr. Außen zeigt das Gebäude einen Mix aus Putz, Anstrich und Verblendsteinen.

Umbauten nach Fertigstellung umfassen einen nachträglich zu Wohnzwecken ausgebauten Kellerbereich sowie die Errichtung eines Wintergartens mit darüberliegendem Freisitz an der Südseite. Dieser Zustand weicht von den ursprünglichen Genehmigungsunterlagen ab; für das Wintergartenensemble wird ein Rückbau angenommen und entsprechend abgeschlagen.

Wesentliche Modernisierungen wurden seit dem Baujahr nicht durchgeführt. Ein erhöhter Unterhaltungsaufwand besteht, insbesondere ist der Freisitz schadhaft und von Feuchtigkeitsschäden betroffen. Die Grundrissgestaltung gilt als zweckmäßig, die Belichtung und Besonnung als gut. Außenanlagen wie Zugangswege sind in ortsüblichem Umfang vorhanden, Wegebefestigungen aus Betonpflaster.

Grundstück

Das Grundstück hat eine Größe von 847 m² und ist rechteckig zugeschnitten. Es befindet sich in starker Hanglage und fällt von der Straße aus ab. Die Erschließung erfolgt über eine asphaltierte Anliegerstraße mit einseitiger Straßenbeleuchtung und beidseitigen, teilweise sehr schmalen, gepflasterten Gehwegen. Bewuchs und weitere natürliche Eigenschaften sind nicht explizit aufgeführt. Die Einfriedung ist komplett dem Grundstück zugehörig.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und teilweise vermietet; eine der beiden Wohneinheiten galt als vermietet, die andere als eigengenutzt. Unter der Adresse ist außerdem ein Gewerbe gemeldet.

Bad Ems, einer Stadt mit ca. 10.000 Einwohnern im Rhein-Lahn-Kreis, Rheinland-Pfalz. Bad Ems ist Teil der Verbandsgemeinde Bad Ems-Nassau (ca. 29.000 Einwohner).

Das Grundstück liegt in einer guten bis mittelguten Wohnlage am Stadtrand, etwa 1,5 km vom Stadtzentrum und 2,5 km vom Bahnhof entfernt, mit Anbindung an eine voll ausgebaute Anliegerstraße mit geringer Verkehrsbelastung. Die Nachbarschaft ist von Wohnbebauung geprägt.

Sämtliche infrastrukturellen Einrichtungen sind in Bad Ems vorhanden: Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen, ärztliche Versorgung, Apotheken, Krankenhaus, Banken und eine Postfiliale.