Zwangsversteigerung Wohnung mit Speicherraum und Abstellraum

Verkehrswert: 182.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung mit Speicherraum im 2. Obergeschoss Nr. 7 laut Aufteilungsplan, dem Abstellraum im 2. Obergeschoss, Nr. 7.1 laut Aufteilungsplan und der Freifläche, Nr. 7.2 laut Aufteilungsplan.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 09.10.2025 vor Ort besichtigt. Die Wohnung und der zugehörige Abstellraum konnten weitgehend eingesehen werden; der laut Teilungsplan zugeordnete Speicherraum sowie Teile des Gemeinschaftseigentums, insbesondere Technikräume und Dachboden, waren nicht zugänglich, sodass die Bewertung insoweit auch auf Unterlagen basierte.

Wohnung

Die Wohnung liegt im 2. Obergeschoss des straßenseitigen Gebäudeteils und verfügt gemäß Unterlagen über eine Wohnfläche von ca. 132,19 m².

• Die Raumaufteilung umfasst 3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Terrasse sowie einen außerhalb der Wohnung gelegenen Abstellraum.

• Die straßenseitigen Räume bestehen aus Zimmer 1 mit ca. 20,47 m², Esszimmer mit ca. 18,35 m² und Schlafzimmer mit ca. 25,53 m²; Küche mit ca. 12,00 m² und Bad mit ca. 12,71 m² liegen hofseitig.

• Hinzu kommen Diele und Flur sowie eine mit 25 % angerechnete Terrasse.

Der Grundriss ist insgesamt zweckmäßig, wurde gegenüber dem Teilungsplan jedoch leicht verändert. Belichtung und Besonnung werden als ausreichend beurteilt. Der Ausbauzustand ist einfach, teils renovierungsbedürftig und von Unterhaltungsstau geprägt. Das Badezimmer wurde in einfacher Art modernisiert, im Übrigen besteht Renovierungs- und Instandhaltungsbedarf. Besonders wertrelevant sind die teils noch vorhandenen einfachverglasten Holzfenster im rückwärtigen Bereich, die einfachen Oberflächen sowie die überwiegend auf Putz verlegten Heizleitungen.

Der der Wohnung laut Teilungsplan zugeordnete Speicherraum war vor Ort baulich verschlossen bzw. nicht vorhanden und konnte nicht genutzt oder besichtigt werden.

Gebäude

Das Gebäude ist ein überwiegend zu Wohnzwecken genutztes Wohn- und Geschäftshaus mit insgesamt 20 Sondereigentumseinheiten, davon 18 Wohnungen und 2 Teileigentumseinheiten. Es ist drei- bis viergeschossig, teilunterkellert, in Massivbauweise errichtet und zweiseitig angebaut. Das Baujahr wird anhand der Bauakte, Fassadengestaltung und städtebaulichen Einordnung auf etwa 1900 geschätzt. Das Objekt liegt innerhalb einer Denkmalzone; bauliche Veränderungen an Fassade, Fenstern und Dach sind genehmigungspflichtig.

Besonders wertrelevant sind festgestellte formelle und materielle Mängel im Gesamtgebäude. Im Zusammenhang mit einem Bauantragsverfahren fehlen wesentliche Unterlagen; zudem bestehen brandschutztechnische Defizite, unter anderem zu Entrauchung, Treppenräumen, Rettungswegen und Feuerwehrplänen. Ferner wurden unsachgemäße elektrische Nachrüstungen, fehlende Einhausungen von Leitungsanlagen, Brandlasten im Treppenhaus und weitere bauliche Missstände gerügt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung nach Angabe leerstehend und nicht vermietet; das Gesamtanwesen ist als Wohn- und Geschäftshaus genutzt.

Das Objekt liegt in Neustadt an der Weinstraße mit rund 53.500 Einwohnern, in der kreisfreien Stadt Neustadt an der Weinstraße, Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich im zentralen Innenstadtbereich in einer Fußgängerzone. Das Umfeld ist innerstädtisch verdichtet und durch gemischte Nutzungen aus Wohnen, Einzelhandel und Dienstleistungen geprägt. Vorherrschend sind mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser. Die Lage weist eine hohe Passantenfrequenz und eine starke Einzelhandelsprägung auf; unmittelbare Beeinträchtigungen ergeben sich aus der dichten innerstädtischen Situation und dem verkehrsberuhigten, aber publikumsintensiven Umfeld.

Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen sind in zentraler Innenstadtlage typischerweise gut erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungen sowie Angebote des täglichen Bedarfs befinden sich im Umfeld; Angaben zu einzelnen Schulen, Kindergärten, Ärzten oder konkreten ÖPNV-Anbindungen wurden im Gutachten nicht näher ausgeführt.

Das Gesamtgrundstück umfasst 1.259 m², ist annähernd rechteckig geschnitten, eben und mit einer Straßenfront von ca. 24 m sowie einer mittleren Tiefe von ca. 32 m beschrieben. Das Anwesen ist zweiseitig grenzbebaut. Die Erschließung erfolgt über die Fußgängerzone; Anschlüsse an Strom, Wasser, Gas, Kanal, Telefon und Fernsehkabel sind vorhanden.