Zwangsversteigerung zwei Wohn- und Teileinheiten sowie eine Gewerbeeinheit

Lfd. Nr.1: Eigentumswohnung Nr. 1 im Obergeschoss Mitte, nebst Abstellraum im Anbau, sowie Sondernutzungsrecht an den PKW-Stellplätzen Nr. 1, 3 und 4 - Verkehrswert: 220.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Eigentumswohnung Nr. 2 im Obergeschoss Anbau, nebst Abstellraum im Anbau, sowie Sondernutzungsrecht an dem PKW-Stellplatz Nr. 5 - Verkehrswert: 100.000,00 €
Lfd. Nr. 3: Gewerbeeinheit Nr. 4 im Erdgeschoss rechts - Verkehrswert: 145.000,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um zwei Wohn- und Teileinheiten sowie eine Gewerbeeinheit mit Abstellräumen; mit Sondernutzungsrechten an PKW-Stellplätzen Nr. 1, 3, 4 und 5.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 09.01.2024 besichtigt; dabei wurden die Einheit Nr. 1 sowie die weiteren Einheiten Nr. 2 und Nr. 4 in Augenschein genommen und ein Kontrollaufmaß der Einheit Nr. 1 erstellt. Das Objekt wurde am 15.05.2024 nachbesichtigt; hierbei erfolgten vollständige Raumaufmaße der Einheit Nr. 2 und der Gewerbeeinheit Nr. 4, während der Schopf mit den Abstellräumen nicht von innen besichtigt wurde.

Wohnung Nr. 1

Die Eigentumswohnung Nr. 1 liegt im Obergeschoss mittig und ist von der Nordseite über die Eingangsterrasse erschlossen. Sie umfasst im Bestand Flur, Gäste-WC, Küche, Wohnraum, Bad, Schlafzimmer und Kinderzimmer. Laut Teilungserklärung beträgt die Wohnfläche 93,95 m², das Aufmaß ergab 69,00 m²; bewertungsseitig wurde wegen abweichender Bauausführung eine modellhafte Rückführung der Trennwand zur Nachbareinheit unterstellt, sodass mit rund 89 m² Mietfläche gerechnet wurde. Hinzu kommt ein Abstellraum im Anbau mit 4,3 m² Nutzfläche. Die Wohnung hat keinen Balkon. Die Raumhöhen liegen überwiegend nur bei ca. 2,03 bis 2,10 m.

Der Grundriss ist funktional mit klarer Trennung von Aufenthalts- und Nebenräumen, jedoch durch die nachträglich veränderte Abgrenzung zur Einheit Nr. 2 und die geringe Raumhöhe beeinträchtigt. Wohnzimmer und Schlafzimmer liegen zur Straßenseite, Küche und Kinderzimmer zur Nordseite. Belichtung und Besonnung sind aufgrund der Fensterlagen grundsätzlich gegeben, jedoch einfach. Der Zustand ist von Instandhaltungsrückstand und Fertigstellungsbedarf geprägt; insbesondere fehlen bzw. erneuerungsbedürfen einzelne Bodenbeläge, Innentürbeschichtungen sind schadhaft, ein WC-Deckel fehlt und die Oberflächen sind renovierungsbedürftig. Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend.

Wohnung Nr. 2

Die Eigentumswohnung Nr. 2 befindet sich im Obergeschoss des Anbaus und ist über eine außenliegende Holztreppe am Nordgiebel zugänglich. Im Bestand umfasst sie Wohnraum mit Kochnische, Bad, Flur mit Schrankraum und Schlafzimmer. Die Teilungserklärung weist 33,58 m² Wohnfläche aus, das Aufmaß ergab 53,67 m² einschließlich Abstellraumanteil; bewertungsseitig wurde wegen der unzutreffenden Grenzziehung zur Einheit Nr. 1 eine Rückverlegung der Trennwand unterstellt, sodass nur rund 29 m² Mietfläche angesetzt wurden. Hinzu kommt ein Abstellraum im Anbau mit 4,3 m² Nutzfläche. Der Einheit ist das Sondernutzungsrecht am Stellplatz Nr. 5 sowie ein beschränktes gemeinschaftliches Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche zugeordnet.

Die Wohnung ist als kleines Appartement mit kompaktem Zuschnitt angelegt. Der Wohnraum mit Kochnische bildet die Hauptfläche, das Schlafzimmer liegt zur Straßenseite. Das Bad an der Nordseite weist eine lichte Höhe von knapp 1,80 m auf, die übrigen Räume liegen überwiegend bei ca. 2,02 bis 2,06 m; damit werden die Anforderungen an Aufenthaltsräume nicht erfüllt. Die Belichtung ist einfach, durch die kleine Einheit aber zweckmäßig. Der Zustand wurde als gut beschrieben. Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung von der Eigentümerin selbst genutzt.

Gewerbeeinheit Nr. 4

Die Gewerbeeinheit Nr. 4 liegt im Erdgeschoss rechts mit direktem Eingang von der Straßenseite. Sie umfasst im Bestand einen Laden-/Werkstattraum mit Schaufenster, einen innenliegenden Lagerraum, Flur, Küche sowie ein zwangsbelüftetes Duschbad. Laut Teilungserklärung beträgt die Gewerbefläche 66,08 m², das Aufmaß ergab 52,92 m². Der im Aufteilungsplan eingezeichnete Kellerraum sowie ein Schlafraum sind tatsächlich nicht vorhanden. Der Einheit ist ein beschränktes gemeinschaftliches Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche zugeordnet.

Der Grundriss ist gewerblich funktional, mit straßenseitigem Hauptraum für Verkauf oder Werkstattbetrieb und rückwärtigen Nebenräumen. Die Raumhöhen betragen im Werkstattraum ca. 2,60 m, in den übrigen Räumen ca. 2,30 bis 2,50 m. Belichtung und Werbewirkung konzentrieren sich auf die Straßenseite mit Eingang und Schaufenster. Der Zustand war nur eingeschränkt beurteilbar, da Teile der Fläche durch Materialien und Möblierung verstellt waren. Festgestellt wurden eine deutliche Geruchsbelastung, lokaler Schimmelbefall, verschmutzte bzw. schadhafte Bodenbereiche und allgemeiner Renovierungsbedarf; substanzielle Schäden waren in den zugänglichen Bereichen nicht erkennbar. Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Einheit als Schneiderwerkstatt vermietet.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist ein gemischt genutztes, zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss und rückwärtigem, zweigeschossigem Anbau. Der Ursprungsbau stammt mutmaßlich aus dem 19. Jahrhundert; wertrechnerisch wurde wegen fortlaufender Umbauten und Modernisierungen ein Baujahr 1979 angesetzt. Der langgestreckte, traufständige Hauptbaukörper misst ca. 22 x 8 m, ergänzt um einen Anbau von ca. 4 x 9 m sowie einen Schopfen in Holzkonstruktion. Das Gebäude ist in Mischbauweise mit Holzbalkendecken und Holzpfettendach errichtet.

Die Nutzung gliedert sich in eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss sowie mehrere Wohneinheiten im Erd-, Ober- und Dachgeschoss. Im Erdgeschoss liegen zudem gemeinschaftlich genutzte Kellerräume, Hausanschlüsse und Heizungsraum. Die Erschließung erfolgt getrennt: straßenseitig für die Gewerbeeinheit und Teile des Erdgeschosses, hofseitig über Terrasse und Außentreppen für die Obergeschosse. Die Grundrissorganisation ist historisch gewachsen und durch zahlreiche Um- und Nutzungsänderungen geprägt. Insbesondere die im Aufteilungsplan dokumentierten Grenzen stimmen in weiten Teilen nicht mit dem Bestand überein; hiervon sind Flächenzuschnitte, Raumfolgen und Miteigentumsanteile betroffen.

Die Belichtung ist gebäudetypisch unterschiedlich, im Obergeschoss wegen geringer Raumhöhen und teils verschatteter Anbausituation eingeschränkt. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich insgesamt in einem weitgehend ordnungsgemäß instand gehaltenen, uneingeschränkt nutzbaren Zustand. Die Heizungsanlage wurde 2023 erneuert, Dachdeckung und Dachentwässerung wirkten intakt. Größere Schäden am Gemeinschaftseigentum oder anstehende beschlossene Sanierungen wurden nicht festgestellt. Denkmalschutz besteht nicht.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehört ein östlich anschließender Schopfen in Holzkonstruktion mit Abstellräumen für die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 2. Der Schopfen wurde innen nicht besichtigt; bewertet wurden die dort angesetzten Abstellraumflächen jeweils mit 4,3 m² nach Teilungserklärung.

• Dachform und Dachdeckung: Hauptbau mit steil geneigtem Satteldach, Anbau mit gegenläufigem Satteldach; Dachhaut aus Tonziegeln, Dachentwässerung aus Kupfer

• Heizung und Warmwasser: Gas-Brennwert-Zentralheizung, erneuert 2023; Warmwasserbereitung zentral; Wärmeübertragung über Konvektoren

• Elektroinstallation: teilmodernisiert, etwa um 2009

• Fenster: überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung; in Einheit Nr. 4 teils Holzfenster/ Holzblockelement mit Isolierverglasung; teils Scheibensprossen

• Türen: Einheiten Nr. 1 und Nr. 2 mit Kunststoff-Außentüren mit Lichtausschnitt; Einheit Nr. 4 mit Holzblockelement, verglastem Türblatt und verglastem Seitenteil; innen überwiegend Holzelementtüren, teils folienbeschichtet

• Sonnen-/Sichtschutz: teils Rollläden, an der Straßenseite ältere Holz-Lamellenklappläden

• Sanitärausstattung Wohnung Nr. 1: Gäste-WC mit wandhängendem WC, Unterputzspülkasten und Handwaschbecken; Bad mit Badewanne, Dusche mit Duschkabine, Waschbecken sowie wandhängendem WC

• Sanitärausstattung Wohnung Nr. 2: Duschbad mit wandhängendem WC, Unterputzspülkasten, Waschbecken und Dusche mit Duschvorhang

• Sanitärausstattung Gewerbeeinheit Nr. 4: Duschbad mit wandhängendem WC, Unterputzspülkasten, Waschbecken und Dusche mit Duschkabine

• Böden:

  • Wohnung Nr. 1: PVC, Fliesen, teilweise fehlende Beläge

  • Wohnung Nr. 2: Fliesen

  • Gewerbeeinheit Nr. 4: Fliesen

• Wand- und Deckenoberflächen:

  • Wohnung Nr. 1: Putz bzw. Raufasertapete, teilweise Holzbalkendecke

  • Wohnung Nr. 2: Putz bzw. Raufasertapete, im Bad Holzdecke

  • Gewerbeeinheit Nr. 4: Buckel- und Glattputz bzw. Raufasertapete, teils Holzbalkendecke

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Das Objekt liegt in Allensbach mit rund 7.358 Einwohnern im Landkreis Konstanz in Baden-Württemberg.

Es befindet sich an der Ortsdurchgangsstraße in dörflich geprägter Nachbarschaft. Die Umgebung ist überwiegend ländlich geprägt, eine besondere Aussichtslage besteht nicht. Beeinträchtigungen ergeben sich vor allem aus der Lage an einer Hauptdurchgangsstraße; außergewöhnliche Störungen wurden gutachterlich nicht festgestellt.

Allensbach verfügt über Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Läden und Discounter, Dienstleistungs-, kirchliche und soziale Einrichtungen sowie Kindergärten und eine Grund- und Hauptschule. Weiterführende Schulen befinden sich vor allem in Radolfzell und Konstanz. Es besteht Anschluss an Busverbindungen im Landkreis sowie an die Bahnstrecke Singen–Konstanz über den Haltepunkt Allensbach.

Das Grundstück ist polygonal geschnitten, mit etwa 18 m Straßenfront und etwa 20 m entlang der seitlichen Erschließung. Es weist ein geringes Gefälle zur Radolfzeller Straße auf. Die Hofflächen sind teilweise befestigt, daneben bestehen Pflanzrabatten, Sträucher und Einfriedungen. Das Grundstück ist über Straße sowie rückwärtige Gasse erschlossen; Ver- und Entsorgung über Wasser, Abwasser, Strom, Erdgas und Telekommunikation sind vorhanden.