Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus, Garten und Waldfläche

Lfd. Nr. 1: Flurstück 8047, Waldfläche - Verkehrswert: 1.500,00 €
Lfd. Nr. 2: Flurstück 1185/4, Gartenfläche - Verkehrswert: 6.500,00 €
Lfd. Nr. 3: Flurstück 1186/7, Zweifamilienhaus - Verkehrswert: 134.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus zuzüglich einer hinter dem Haus gelegenen Gartenfläche und einer separaten unbebauten Waldfläche.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 09.09.2025 innen und außen besichtigt. Die Bewertung basiert auf den Eindrücken vor Ort sowie auf ergänzenden Unterlagen (Bauzeichnungen, Grundbuchauszug, Flurkarten).

Gebäude

Das freistehende Zweifamilienhaus in Massivbauweise wurde ursprünglich 1935 errichtet und 1964 durch einen Anbau erweitert. Es umfasst zwei vollwertige Geschosse und ist komplett unterkellert. Das nicht ausgebaute Dachgeschoss dient als Speicher und ist über eine Einschubtreppe erreichbar. Die Raumaufteilung ist in beiden Wohnungen nahezu identisch – jeweils bestehen Flur, Bad, Wohn- und Esszimmer sowie eine Küche als Durchgangszimmer zu zwei Schlafzimmern. Im Obergeschoss ist zusätzlich ein Balkon vorhanden.

Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, die Belichtung und Besonnung der Räume sind als gut bis ausreichend zu bewerten. Die Modernisierung beschränkt sich auf den Austausch der Fenster Anfang der 1980er-Jahre, eine Teilsanierung des Bades im Obergeschoss ca. 1991/92 sowie die Installation einer Öl-Zentralheizung im Jahr 1997. Das Gebäude weist einen erheblichen Renovierungs- und Modernisierungsbedarf auf, insbesondere im energetischen Bereich, außerdem besteht Unterhaltungsstau (u.a. Feuchtigkeit im Keller, defekte Abwasserleitung im DG, fehlende Faserzementplatten an der Fassade).

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich eine massive Einzelgarage mit Schwingtor (Baujahr 1972), die über einen vorgelagerten Carport aus Holz mit Wellfaserplatten verfügt. Die Garage steht im Bauwich; gemeinsam mit der Einfriedung und Außenanlagen ist sie Teil der wertrelevanten Bebauung.

Grundstück

Das Bewertungsobjekt besteht aus zwei zusammenhängenden Flurstücken mit insgesamt 787 m². Die Grundstücksform ist unregelmäßig, die Bebauung erstreckt sich über das größere Flurstück, während das kleinere hauptsächlich als Garten genutzt wird. Die Fläche ist eben und vollständig erschlossen. Sie weist Hecken, Zaun und gepflegte Gartenflächen auf. Für das kleinere Flurstück (Garten) wurden wertmindernde Faktoren wie eingeschränkte Erschließung und reduzierter Käuferkreis berücksichtigt. Das Grundstück ist eingezäunt und verfügt über gestaltete Außenanlagen wie Einfriedung, Terrasse und Wege.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im EG eigengenutzt, das OG stand leer.

• Dachform: Sattel-/Giebeldach mit Dachziegeln (Ton), keine Dachdämmung

• Heizung: Öl-Zentralheizung (Baujahr ca. 1997), Flachheizkörper mit Thermostatventilen

• Zentraler Warmwasseranschluss über Heizung

• Elektroinstallation mit einfacher Ausstattung, kein FI-Schutzschalter

• Fenster: Aluminium mit Isolierverglasung (ca. Anfang 80er-Jahre), teilweise Rollläden aus Kunststoff

• Bodenbeläge: Laminat, Teppich, Parkett, Fliesen, Holzdielen

• Sanitärausstattung: Bäder mit Badewanne/Dusche, Waschbecken, WC (überwiegend überaltert, Zustand funktional)

Lemberg, Landkreis Südwestpfalz, Rheinland-Pfalz, ca. 3.500 Einwohner

Das Anwesen liegt in zentraler Ortslage in einer Wohnstraße mit mäßigem Verkehr. Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus Wohnhäusern, meist aufgelockert, teils bis zu elf Geschosse. Die Wohnlage wird als mittlere Lage beschrieben. Beeinträchtigungen durch Lärm, Verkehr oder andere Faktoren bestehen nicht. Die Nachbarschaft ist geprägt von Einfamilien- und kleineren Mehrfamilienhäusern.

Die Infrastruktur vor Ort ist als durchschnittlich zu bewerten: Ein Supermarkt ist ca. 850 m entfernt, Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich im rund 6 km entfernten Pirmasens. Ein Kindergarten ist vorhanden, die nächste Grundschule ca. 4 km entfernt im Ortsteil Ruhbank; Schulen und Ärzte sind überwiegend in Pirmasens. Eine Bushaltestelle ist ca. 260 m entfernt, der nächste Bahnhof in Pirmasens ist gut erreichbar.