Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus

Lfd. Nr. 1: Erholungsfläche, Flur 17 Nr. 266/8, Verkehrswert: 2.300,00 €
Lfd. Nr. 2: Gebäude- und Freifläche, Flur 27 Nr. 1/3, Verkehrswert: 2.400,00 €
Lfd. Nr. 3: Zweifamilienhaus, Flur 27 Nr. 1/4, Verkehrswert: 357.600,00 €
Lfd. Nr. 4: Hanggrundstück, Flur 27 Nr. 1/7, Verkehrswert: 5.500,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein dreigeschossiges Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Garage, inklusive mehrerer Grundstücksflächen.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen einer Ortsbesichtigung am Bewertungsstichtag äußerlich und, soweit zugänglich, im Inneren begutachtet. Die Einliegerwohnung war zum Ortstermin nicht zugänglich, daher basiert die Bewertung hierfür auf vorliegenden Unterlagen und Bauplänen.

Gebäude

Das Zweifamilienhaus wurde 1976 in massiver Bauweise errichtet und verfügt über drei Geschosse ohne Unterkellerung. Insgesamt stehen ca. 298,5 m² Wohnfläche zur Verfügung, unterteilt in eine Eigennutzerwohnung (ca. 154,65 m², 1. OG/Dachgeschoss) und eine Einliegerwohnung (ca. 143,85 m², Erdgeschoss). Die Aufteilung in zwei abgeschlossene Wohneinheiten erfolgte 2018.

Das Gebäude ist nicht freistehend, sondern direkt an das Nachbarhaus angebaut. Die angrenzende Garage (nicht im Haus integriert) weist eine Nutzfläche von etwa 27,9 m² auf. Die Dachform ist ein voll ausgebautes Satteldach mit Schieferdeckung, ergänzt um eine große Dachterrasse (Betonplatten, ca. 189 m²). Die Belichtung ist in den oberen Wohnetagen günstig, das Erdgeschoss erhält überwiegend Tageslicht von zwei Seiten.

Die Grundrissgestaltung ist funktional und folgt einer klassischen Aufteilung: im Erdgeschoss Einliegerwohnung, in den oberen beiden Geschossen die Hauptwohnung. Die Räume sind großzügig geschnitten, alle Bereiche verfügen über übliche Flur-, Wohn- und Nutzflächen. Barrierefreiheit ist in den oberen Geschossen nicht gegeben; das Erdgeschoss ist vorwiegend ebenerdig.

Die Fassade ist verputzt und gestrichen. Im Rahmen der Besichtigung wurden Feuchtigkeitsschäden im Gebäude sowie Risse an der gartenseitigen Außenwand dokumentiert. Das Objekt entspricht energetisch nicht dem aktuellen Stand. Insgesamt besteht Modernisierungsbedarf besonders im Bereich energetische Sanierung, Fassadenschäden und Feuchtenmanagement.

Weitere Gebäude

Neben dem Wohnhaus existiert eine freistehende Einzelgarage aus massivem Bau nahe der Grundstücksgrenze. Die Garage hat eine Bruttogrundfläche von ca. 27,3 m² und ist über eine befestigte Zufahrt erreichbar.

Grundstück

Das Bewertungsobjekt umfasst vier separate Flurstücke:

• Zwei Flurstücke (insgesamt 314 m²) sind mit Wohnhaus und Garage bebaut und bilden eine wirtschaftliche Einheit.

• Ein rückwärtiges Hanggrundstück mit 262 m² Fläche ist steil und nur eingeschränkt nutzbar.

• Ein gegenüberliegendes, 227 m² großes Erholungsgrundstück im Außenbereich ist begrünt und kann ggf. für Garten, Gerätehaus, Carport oder Stellplätze genutzt werden.

Das Grundstück ist straßenseitig an die öffentliche Infrastruktur angebunden (Strom, Wasser, Abwasser). Die Erschließung ist vollständig und der Zuschnitt für Wohnnutzung typisch, allerdings schränkt die Hanglage die Nutzbarkeit des rückwärtigen Bereichs ein.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teils von der Eigentümerfamilie bewohnt und teils vermietet. Die Einliegerwohnung im Erdgeschoss war vermietet, die obere Einheit eigengenutzt.

• Satteldach, voll ausgebaut, Eindeckung mit Schieferplatten

• Zentralheizung, zentrale Warmwasserversorgung über Speicher

• Aluminiumfenster, Kunststoff-Haustür mit Glaseinsatz

• Bodenbeläge: Fliesen, Marmor, Laminat, Parkett, Kunststein, Holzböden

• Sanitärausstattung in Voll- und Duschbädern, wandhängende Sanitärobjekte, Eckduschen

Das Objekt liegt in Kordel, einer Wohnstraße am Ortsrand in einer durch Wohnbebauung geprägten Nachbarschaft.

Die Lage ist geprägt von Ein- und Zweifamilienhäusern mit überwiegend ortsüblichem Zuschnitt. Die Straße ist voll ausgebaut und Teil des innerörtlichen Verkehrsnetzes, wodurch eine gute Erreichbarkeit besteht. Störende gewerbliche oder industrielle Einflüsse sind nicht vorhanden.

Schulen und Kindergärten sind im Ort sowie im nahegelegenen Trier erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und soziale Infrastruktur sind im Ort und der Umgebung vorhanden. Öffentliche Verkehrsanbindung besteht an Bus und Bahn; der Bahnhof Kordel ist in der Nähe, ebenso die Landes- und Bundesstraße.

Das Grundstück ist leicht abgeschrägt (Hanglage) mit rechteckigem Zuschnitt bei den bebauten Flurstücken und steil abfallend im rückwärtigen Bereich. Der Bewuchs ist überwiegend begrünt, detaillierte Angaben sind nicht hinterlegt. Die Erholungsfläche gegenüber ist ebenfalls begrast und als Gartenfläche geeignet.