Zwangsversteigerung Zweifamilienwohnhaus mit Garage

Verkehrswert: 465.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Zweifamilienwohnhaus (Haushälfte) sowie Garagen bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 08.04.2024 durch Innen- und Außenbesichtigung vollständig in Augenschein genommen. Die Bewertung erfolgte zusätzlich auf Grundlage vorliegender Planunterlagen und Flächenberechnungen; ein vollständiges Aufmaß war nicht Bestandteil des Gutachtens.

Gebäude

Das Zweifamilienwohnhaus wurde ca. 1976 errichtet. Umbauten und Teilmodernisierungen wurden ca. 2014 durchgeführt, insbesondere der Umbau vom Einfamilien- zum Zweifamilienhaus, Modernisierung der Elektroinstallation, Sanitäreinrichtungen (insbesondere Dusche/WC im Obergeschoss), Dachgeschossausbau in Eigenleistung, sowie die Erneuerung der Heizungsanlage um 2008. Die Garagen wurden ca. 2016 oder später erstellt.

Das Haus ist in Massivbauweise auf Stahlbetonfundamenten errichtet, die Fassade überwiegend verputzt. Die Immobilie ist voll unterkellert. Die Wohnfläche beträgt laut Unterlagen insgesamt ca. 323 m², verteilt auf zwei Wohnungen:

• Wohnung 1 (UG/EG): ca. 163 m²

• Wohnung 2 (OG/DG): ca. 159 m²

Hinzu kommen Kellerräume, Flure, Heiz- und Öltankraum sowie Hauszugang, Garagen und Gartenbereiche.

Das Gebäude weist ein Satteldach mit Ziegel-/Dachstein-Eindeckung auf; Teilflächen (u.a. Terrasse OG und Garagen) sind als Flachdach ausgeführt. Die Grundrissgestaltung ist überwiegend baujahrestypisch und funktionsgerecht, mit jeweils großen Terrassen und einer Loggia in Wohnung 2. Die Raumaufteilung wurde im Zuge der Umbauten teilweise verändert; die heutige Nutzung weicht von älteren Planunterlagen ab. Fenster sind überwiegend baujahrestypische Holz-/Isolierglasfenster, vereinzelt aus Kunststoff; der Zustand ist teilmodernisiert mit durchschnittlicher Ausführungsqualität. Die Wohnungen verfügen über zeitgemäße bis modernisierte Sanitäranlagen (zwei Bäder, mehrere WCs/Duschen).

Das Objekt befindet sich in teils baujahresgemäßem, teils modernisiertem Zustand. Es besteht stellenweise Renovierungs- und Instandhaltungsbedarf, insbesondere an Fassaden, Fenstern, Dacheindeckung sowie an einzelnen Raumausstattungen. Das Haus ist nicht barrierefrei. Es handelt sich um ein ehemaliges Einfamilienhaus mit nachträglicher Teilung und Umnutzung; die Grundstücksform ist unregelmäßig („hufeisenförmig“) und liegt in Hanglage. Das Grundstück ist 1.073 m² groß, befahrbar, und bietet zwei Garagen (Stahl-/Blech-Fertigbauweise, Flachdach).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Erd- und Untergeschoss sowie eine Garage leerstehend. Die Wohnung im Ober- und Dachgeschoss sowie eine Garage waren eigengenutzt durch die Mit-/Eigentümerin mit Angehörigen.

• Satteldach (Wohnhaus), Flachdach (Garagen, Terrasse OG), Eindeckung Ziegel/Dachsteine bzw. Trapezblech

• Warmwasser-Zentralheizung (Öl, Baujahr ca. 2008), Heizkörper/Radiatoren, ther­mostat­gesteuert, EG zusätzlich Kachelofen, OG Feststoffofen

• Elektroinstallation: teils modernisiert, mittlerer Standard, vereinzelt elektrische Rollläden, SAT-Anlage, Gegensprechanlage

• Böden: EG überwiegend Parkett/Fliesen/Laminat, OG/DG Laminat/Vinyl, Küchen und Bäder mit Fliesen, UG teils Fliesen, teils Beton/Naturstein

• Fenster: überwiegend Holz-/Isolierglasfenster, vereinzelt Kunststoff, Rollläden größtenteils vorhanden

• Sanitärausstattung: modernisierte und teilmodernisierte Bäder mit Badewanne, Duschen, Waschbecken, separate WCs; Küche mit Anschlüssen und Einbauküchen (nicht im Wert enthalten)

Unterreichenbach, ca. 2.400 Einwohner, Landkreis Calw, Baden-Württemberg.

Das Objekt liegt in einer mäßigen Wohnlage in Hanglage an einer Anliegerstraße/Wohnstraße ohne Gehwege. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus 1,5 bis 2,5-geschossigen Wohnhäusern, mit direkter angrenzender Gewerbenutzung (eingeschränktes Gewerbegebiet, nur nicht erheblich störende Betriebe zulässig). Eine gewerbliche Bebauung (Fabrikgebäude, Hallen) grenzt direkt östlich an. Es bestehen keine nennenswerten Verkehrsimmissionen, aber potenziell nachteilige optische und wohnqualitative Beeinträchtigungen durch die Nahbebauung mit Gewerbe. Öffentliche Parkierung ist möglich; kein öffentliches Grün in direkter Nachbarschaft.

Infrastrukturelle Angebote (Schule, Kindergarten, Einkauf) sind im Ort in begrenztem Umfang für den täglichen Bedarf vorhanden. Bushaltestelle ca. 250 m, nächste Bahnstation ca. 300 m entfernt.

Das Grundstück hat einen stark unregelmäßigen „hufeisenförmigen“ Zuschnitt, eine Fläche von 1.073 m², eine Tiefe bis ca. 41,5 m und Breite bis ca. 47,5 m. Es ist befahrbar und teils begrünt/bepflanzt. Es handelt sich um baureifes und voll erschlossenes Land im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans („Bahnhofstraße/Kirchstraße“, Nutzung: Mischgebiet). Kein Denkmalschutz; eine archäologische Prüffallgebiet-Situation ist vermerkt, es liegt jedoch kein Verfahren vor. Altlasten sind nicht bekannt.