Zwangsversteigerung 2-Zimmer-Wohnung Nr. 5

Verkehrswert: 45.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine im 2. Obergeschoss gelegene Wohnung (Nr. 5) mit Kellerabstellraum in einem Mehrfamilienhaus.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 09.10.2025 innen und außen besichtigt. Besichtigt wurden die Wohnung, das Gemeinschaftseigentum sowie zugängliche Bereiche; für nicht zugängliche Teile wurde die Bewertung ergänzend auf Unterlagen und den vor Ort gewonnenen Eindruck gestützt.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 5 liegt im 2. Obergeschoss links und verfügt laut Unterlagen über eine Wohnfläche von ca. 55,49 m². Zur Einheit gehört außerdem ein Abstellraum Nr. 5 im Kellergeschoss. Die Raumaufteilung umfasst ein straßenseitiges Durchgangszimmer mit ca. 26 m², ein weiteres Zimmer mit ca. 14 m², eine rückwärtige Küche mit ca. 8 m², eine innenliegende Diele mit ca. 5 m² sowie ein rückwärtiges Bad mit ca. 4 m².

Der Grundriss ist zweckmäßig, jedoch baujahrtypisch mit teilweise gefangenen Räumen. Belichtung und Besonnung werden als normal beschrieben. Der Ausbauzustand ist einfach. Im Bereich der Wohnung wurden Schimmelbildungen an den Innenwänden im Fensterbereich von Küche und Bad sowie an einer Außenwand im Wohnzimmer festgestellt. Hinzu kommen lockere und defekte Fliesen im Bad sowie ein defektes Rollladenzugband. Der bauliche Zustand des Sondereigentums ist insgesamt befriedigend, es besteht jedoch erheblicher Unterhaltungsstau und Renovierungsbedarf.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus wurde 1912 errichtet; 1921 wurden Gauben aufgesetzt. Eine wesentliche Modernisierung erfolgte vermutlich in den 1990er Jahren, die Aufteilung in Wohnungseigentum im Jahr 2020. Das Gebäude ist freistehend, viergeschossig, unterkellert und wird ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. Im Erdgeschoss befindet sich eine Durchfahrt zum Hinterhof; das Dachgeschoss ist laut Gutachten nicht zu Wohnzwecken ausgebaut und wird als Speicher genutzt.

Die Fassade ist verputzt und gestrichen, mit unverputztem Sandsteinsockel sowie dekorativen Fenstereinfassungen aus Sandstein. Die Konstruktion ist massiv; aufgrund des Baujahrs wird Bruchsteinmauerwerk aus Sandstein, teils möglicherweise Fachwerk, angenommen. Die Decken sind voraussichtlich als Kappendecke zwischen Keller- und Erdgeschoss sowie als Holzbalkendecken in den Obergeschossen ausgeführt. Das Treppenhaus ist einfach und vernachlässigt. Das Mansardgiebeldach ist im Mansardenbereich mit Schiefer, im oberen Bereich mit Betonsteinen oder Tonziegeln eingedeckt; eine Dämmung wird nicht angenommen.

Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums ist befriedigend, die Gesamtanlage befindet sich jedoch in einem schlechten Unterhaltungszustand. Festgestellt wurden Feuchtigkeitsschäden durch Undichtigkeiten im Dachgeschoss, Taubenbefall mit Taubenkot im Dachraum sowie Schimmelbildung an Fenstern und Außenfassade. Insgesamt besteht allgemeiner Renovierungsbedarf.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Mansardgiebeldach; Mansardenbereich mit Schieferschindeln, Satteldachbereich mit Betondachsteinen bzw. Tonziegeln; Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung; Wärmeübertragung über Flachheizkörper mit Thermostatventilen; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: einfache, teilweise technisch überalterte Ausstattung; Türöffner, Gegensprechanlage, Zählerschrank, Dreh- und Kippsicherungen, FI-Schutzschalter

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, wohl aus den 1990er Jahren; Kunststoffrollläden; äußere Fensterbänke aus Sandstein

• Sanitärausstattung: Bad mit eingebauter Wanne, WC und Waschbecken; einfacher Ausstattungsstandard; Waschmaschinenanschluss im Flur

Pirmasens mit ca. 40.000 Einwohnern ist eine kreisfreie Stadt in Rheinland-Pfalz.

Das Objekt liegt im Stadtkern in überwiegend wohnbaulich geprägter Umgebung mit geschlossener zwei- bis viergeschossiger Bebauung und teilweise Reihenhäusern. Es befindet sich an einer Spielstraße mit wenig Verkehr.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Ärzte und Verwaltungseinrichtungen sind vor Ort vorhanden. Der Hauptbahnhof Pirmasens liegt in ca. 2 km Entfernung; zudem bestehen Anbindungen an die B 10 und die A 8.

Das Grundstück ist mit 213 m² fast quadratisch geschnitten, mit einer Straßenfront von ca. 16 m und einer mittleren Tiefe von ca. 14 m. Die Straße vor dem Objekt fällt in nordwestlicher Richtung ab; das Wohnhaus ist mehrseitig grenzständig bebaut.