Zwangsversteigerung Büro- und Lagergebäude mit Werkstattgebäude

Lfd. Nr. 4: Ortsrandlage, teilweise bebaut mit einem Werkstattgebäude sowie Büro- und Lagergebäuden in pflegebedürftigem Zustand, starker Durchgangsverkehr, großer Einkaufsmarkt in unmittelbarer Nähe, umgeben von Gewerbe- und Industriegebäuden sowie Wohnhäusern. Verkehrswert: 779.500,00 €
Lfd. Nr. 2: Ortsrandlage, teilweise bebaut mit einem Werkstattgebäude in pflegebedürftigem Zustand, starker Durchgangsverkehr, großer Einkaufsmarkt in unmittelbarer Nähe, umgeben von Gewerbe- und Industriegebäuden sowie Wohnhäusern. Verkehrswert: 4.300,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Büro- und Lagergebäude sowie einem Werkstattgebäude bebautes Gewerbegrundstück; mitversteigert wird zudem ein kleines, teilweise vom Werkstattgebäude überbautes Flurstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 27.02.2024 örtlich besichtigt; Grundlage der Bewertung waren außerdem Bauunterlagen, Grundbuchauszug, Bodenrichtwert und eigene Berechnungen. Das Objekt umfasst beide zu bewertenden Flurstücke sowie das Büro- und Lagergebäude, das Werkstattgebäude und die befestigten Außenflächen.

Gebäude

Das 1972 errichtete Büro- und Lagergebäude ist ein gewerblich genutztes, teilweise unterkellertes Gebäude in Stahlbeton-Skelettkonstruktion mit Mauerwerkswänden. Die Außenansicht ist durch Waschbetonplatten, Sichtmauerwerk und Teilverputzung geprägt. Modernisiert wurden der Einbau neuer Fenster im Bürobereich im Jahr 1986 sowie der Ausbau der Lagerhalle 1995. Das Gebäude verfügt über ein Satteldach mit Faserzementdeckung; ein Energieausweis lag nicht vor. Die Brutto-Grundfläche beträgt rund 1.188,49 m².

Im Kellergeschoss befinden sich Personalräume mit Umkleide, Dusche, WC und Teeküche sowie ein Hausanschluss-/Technikraum. Das Erdgeschoss umfasst Büros, Toiletten, Teeküche und Lagerhalle. Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig beschrieben. Der Bürobereich ist gut belichtet und besonnt, der Lagerbereich dagegen schlecht; im Kellergeschoss sind die Belichtungsverhältnisse mäßig bis schlecht. Die Raumstruktur orientiert sich klar an der gewerblichen Nutzung mit funktionaler Trennung von Verwaltung, Sozialräumen und Lager.

Der bauliche Zustand ist insgesamt beeinträchtigt. Festgestellt wurden Schäden an der Betonkonstruktion, an der Laderampe und an den Glasbausteinen, zudem ist die Dacheindeckung teilweise undicht. Es besteht ein deutlicher Unterhaltungsstau; die wirtschaftliche Wertminderung wurde hierfür mit insgesamt 100.000 € für dieses Gebäude angesetzt. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude eigengenutzt.

weitere Gebäude

Das Werkstattgebäude wurde 1985 als gewerbliches Hallengebäude in Stahlkonstruktion errichtet und ist teilweise auf beiden Flurstücken gebaut. Es ist nicht unterkellert, außen mit Fassadenplatten versehen und teilweise verputzt; die Brutto-Grundfläche beträgt rund 670,42 m². Das Gebäude wird über Sektionaltore erschlossen und enthält im Erdgeschoss Lagerhalle, Werkstatt und Nebenräume; im Obergeschoss sind die Verhältnisse nicht näher beschrieben. Eine Stahltreppe ist vorhanden. Die Belichtung ist mäßig bis schlecht, die Grundrissgestaltung zweckmäßig auf Werkstatt- und Lagerbetrieb ausgerichtet. Das Satteldach ist mit Trapezblech eingedeckt. Es bestehen kleinere Schäden sowie Unterhaltungsstau; die wirtschaftliche Wertminderung wurde mit 25.000 € angesetzt. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude eigengenutzt.

Grundstück

Das Gesamtgrundstück umfasst 7.588 m² und besteht aus einem 7.481 m² großen Hauptflurstück sowie einem 107 m² großen, dreieckigen Zusatzflurstück. Das Hauptgrundstück ist trapezförmig, mit einer mittleren Breite von ca. 90 m, einer mittleren Tiefe von ca. 70 m und einer Straßenfront von ca. 112 m. Das kleinere Flurstück weist eine mittlere Breite von ca. 15 m und eine mittlere Tiefe von ca. 8 m auf. Die Topografie steigt leicht von Westen nach Osten an.

Besonders wertrelevant ist, dass das Werkstattgebäude teilweise auf beiden Flurstücken errichtet wurde. Laut Gutachten ist deshalb eine getrennte Veräußerung oder Versteigerung der Flurstücke nicht oder nur bedingt möglich. Das Gelände ist mit Zufahrt, Umfahrt um das Büro- und Lagergebäude sowie Innenhof weitgehend vollständig asphaltiert; die Außenanlagen befinden sich insgesamt in pflegebedürftigem Zustand.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Grundstück mit Büro-, Lager- und Werkstattflächen bebaut und durch die Firma des Eigentümers eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung Büro- und Lagergebäude: Satteldach mit Faserzementplatten

• Dachform und Dachdeckung Werkstattgebäude: Satteldach mit Trapezblech

• Heizung und Warmwasser Büro- und Lagergebäude: Ölzentralheizung, Warmwasser über Boiler/Durchlauferhitzer

• Heizung und Warmwasser Werkstattgebäude: Lufterhitzer, Warmwasserversorgung nicht angegeben

• Elektroinstallation Büro- und Lagergebäude: einfache Elektroinstallation

• Elektroinstallation Werkstattgebäude: einfache Installation mit Starkstromanschluss

• Fenster Büro- und Lagergebäude: Alu-Fenster mit Doppelverglasung im Büro- und Personalbereich, in der Lagerhalle Glasbausteine und Dachflächenfenster

• Fenster Werkstattgebäude: Alu-Fenster, Dachflächenfenster, Industriefenster

• Türen Büro- und Lagergebäude: verglaste Alu-Eingangstüren, Holz-/Holzwerkstofftüren im Innenbereich

• Türen Werkstattgebäude: Stahltüren sowie Holz-/Holzwerkstofftüren; Zugang im Wesentlichen über Sektionaltore

• Sanitärausstattung Büro- und Lagergebäude: Duschen sowie WC-Anlagen für Herren und Damen

• Bodenbeläge:

  • Büro- und Lagergebäude: Teppichboden und Fliesen in Büros/Teeküche, Fliesen in Duschen/WC, Betonboden in der Lagerhalle, geflieste Betontreppe zum Kellergeschoss

Das Objekt liegt in Pirmasens, Ortsteil Fehrbach, mit rund 1.400 Einwohnern; Pirmasens hat insgesamt etwa 42.000 Einwohner. Die Stadt Pirmasens ist kreisfrei und liegt in Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage ist eine Ortsrandlage an einer innerstädtischen Hauptverkehrsstraße; zusätzlich besteht rückwärtig Bezug zu einer Anliegerstraße. Das Umfeld ist gemischt geprägt durch Gewerbe- und Industriegebäude auf der östlichen Straßenseite sowie ein- und zweigeschossige Ein- und Zweifamilienhäuser auf der westlichen Straßenseite. Wertbeeinflussend sind starker Durchgangsverkehr und ein großer Einkaufsmarkt in unmittelbarer Nähe.

Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich unmittelbar in der Nähe. Eine Bushaltestelle liegt nahe beim Objekt, der Bahnhof ist etwa 2 km entfernt, ebenso der nächste Autobahnanschluss; die Anbindung an das überörtliche Straßennetz ist damit gut. Angaben zu Schulen, Kindergarten und Ärzten sind im Gutachten nicht näher ausgeführt.

Das Grundstück steigt leicht von der Straßenseite nach Osten an. Das Hauptflurstück ist trapezförmig, das kleine Zusatzflurstück dreieckig zugeschnitten. Zufahrt, Umfahrt und Innenhof sind asphaltiert; die Außenanlagen sind insgesamt pflegebedürftig. Das Gebiet ist im Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet dargestellt; für den Bereich gilt der Bebauungsplan „Zweibrücker Straße Nord“ mit Festsetzung als Sondergebiet.