Zwangsversteigerung Wohnhaus mit zwei unbebauten Grundstücken

Lfd. Nr. 1: Wohnhaus, Verkehrswert: 140.000,00 €
Lfd. Nr. 2: unbebautes Grundstück, Verkehrswert: 27.000,00 €
Lfd. Nr. 3: unbebautes Grundstück, Verkehrswert: 53.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus (Flurstk.: 5790/3) sowie zwei unbebaute Grundstücke.

Besichtigung:

Das Objekt wurde im Rahmen mehrerer Ortstermine am 10.12.2021 sowie am 25.11.2022 besichtigt. Das mit Wohnhaus bebaute Grundstück konnte nur von außen in Augenschein genommen werden; bei einem unbebauten Grundstück war keine Besichtigung möglich, sodass die Bewertung dort teilweise auf Unterlagen und Auskünften beruhte.

Gebäude

Es handelt sich um ein zweigeschossiges Wohngebäude in Massivbauweise auf dem Flurstück 5790/3 mit einer Grundstücksgröße von 250 m². Das ursprüngliche Baujahr ist unbekannt und wird in das frühe 20. Jahrhundert eingeordnet; eine Aufstockung erfolgte 1925/1926. Das Gebäude besitzt ein Walmdach mit Ziegeldeckung, verputzte und gestrichene Außenwände sowie eine allseitige Belichtung. Es steht in Insellage, ist an drei Seiten freistehend und mit der nördlichen Gebäudeseite an bzw. auf die Grenze zum Nachbargrundstück gebaut.

Nach den vorliegenden Planunterlagen von 1925 beträgt die Bruttogrundfläche rund 242,25 m². Die ermittelte Wohnfläche liegt bei rund 103,41 m², im Kopfblatt ist sie mit rund 110 m² angegeben. Aus den Flächenansätzen ergeben sich für Erd- und Obergeschoss jeweils nutzbare Wohnflächenanteile.

Wertrelevant ist vor allem die Erschließungssituation: Das Grundstück liegt hinter einem anderen Anwesen in zweiter Reihe und ist offenbar nur über einen über ein Vordergrundstück verlaufenden Fußweg erreichbar. Eine schriftliche privatrechtliche Vereinbarung zur Wegbenutzung war nicht bekannt; eine Anfahrt mit dem Kraftfahrzeug ist nicht möglich. Das Objekt liegt zudem im rechtskräftigen Sanierungsgebiet Horeb.

Grundstück

Das unbebaute Flurstück 5790/2 hat eine Größe von 306 m². Es ist rechteckig mit einer Ausbuchtung zugeschnitten, im Wesentlichen eben und liegt in Insellage, vollständig von sieben umliegenden Flurstücken umschlossen. Ein öffentlicher Zugang besteht nicht; das Grundstück liegt hinter dem bebauten Flurstück 5790/3 und scheint mit diesem eine Nutzungseinheit zu bilden. Soweit ersichtlich ist es unbebaut. Die Topografie des Gesamtbereichs ist deutlich hängig und terrassiert, im Grundstücksbereich selbst erscheint die Fläche weitgehend eben. Aufgrund fehlender eigenständiger Erschließung und des nur mittelbaren Zugangs über Nachbarflächen ist eine separate Bebauung nicht bzw. nur stark eingeschränkt möglich.

Das unbebaute Flurstück 5880/2 hat eine Größe von 540 m² und ist rechteckig bis länglich zugeschnitten. Es liegt ebenfalls innerhalb des terrassierten, hangigen Geländebereichs, erscheint selbst jedoch im Wesentlichen eben. Das Grundstück ist unbebaut, augenscheinlich ungenutzt und mit Grünbewuchs sowie vereinzelt mit Bäumen bestanden; ausdrücklich erwähnt ist ein größerer Laubbaum am Treppenweg. Zu den nördlich und südlich angrenzenden Grundstücken bestehen nach den Feststellungen Stützmauern. Dieses Grundstück ist im Unterschied zu Flurstück 5790/2 über einen zwischen zwei Straßen verlaufenden öffentlichen Treppenweg zugänglich, jedoch nicht mit dem Kraftfahrzeug anfahrbar. Ver- und Entsorgungsleitungen liegen auf dem Grundstück noch nicht, jedoch im Umfeld.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus von dem Miteigentümer bewohnt. Zum Wertermittlungs-Stichtag waren die unbebauten Grundstücke teils offenbar ungenutzt; das Flurstück 5790/2 schien mit dem Wohngrundstück eine Nutzungseinheit zu bilden.

Das Objekt liegt in Pirmasens mit rund 40.000 Einwohnern, in der kreisfreien Stadt Pirmasens, Bundesland Rheinland-Pfalz.

Die Grundstücke befinden sich in östlicher Ortslage in einer mittleren bis guten Wohnlage ohne Geschäftslage. Das Umfeld ist überwiegend durch Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Mehrfamilienwohnblocks geprägt. Beim Wohnhausgrundstück und beim Flurstück 5790/2 besteht eine ausgeprägte zweite Reihe bzw. Insellage; das Wohnhaus ist nur fußläufig über einen Weg über ein Vordergrundstück erreichbar. Beim Flurstück 5880/2 besteht Zugang über einen öffentlichen Treppenweg.

Die Topografie des Bereichs zwischen Neufferstraße und Zeppelinstraße ist deutlich hängig, sodass die Flurstücke terrassiert sind. Das Wohngrundstück ist rechteckig, im Wesentlichen eben und mit befestigten Flächen sowie Gartenbereichen angelegt. Das Flurstück 5790/2 ist rechteckig mit Ausbuchtung und ohne eigenen öffentlichen Zugang. Das Flurstück 5880/2 ist länglich geschnitten, unbebaut und teilweise bewachsen; zu den angrenzenden Flächen bestehen Stützmauern.